供需调整背后：北京楼市出现结构性短缺
来源：21世纪经济报道
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对于供应端的缺口，多数受访者认为，仍然需要时间来进行弥补。短期的契机在于，传统的“金九银十”即将到来，有业绩需求的房企，或将在此时选择加快供应节奏。
“那个项目排号的人很多，光是‘关系户’，比例就达到1：3。”8月中旬，程女士看中北京北五环外一个即将开盘的新房项目，由于担心排号的人太多，便托相熟的朋友向开发商询问，能否通过运作，保证在开盘时买到一套。几天之后，朋友给出了上述回复。
这让程女士一筹莫展。在此之前，她看了四个类似的项目，面临的情况相当一致：价格偏高，排队人多。
8月以来，北京的房地产市场忽然变得紧缺起来。一些新房项目的排号数量比推盘量高出一倍，甚至更多。二手房交易价格也出现上涨，在一些热门区域，业主惜售和坐地起价的情况已经出现。
在这背后，是一个略显畸形的市场。土地价格的偏高，使北京楼市出现明显的高端化现象，这不仅放慢了市场整体供应节奏，也使得刚需和改善型产品变得稀缺。而市场需求中的主力，恰恰是这类购房者。
同样不能忽略的，还有另外几个大背景。房企在经历了“丰收”的上半年后，从追求规模转向追求利润;信贷宽松的背景下，投资渠道缺乏的现状没有改变;追涨心态出现……这一系列偶发或必然的因素，共同促成了这轮非理性的小高潮诞生。
“稀缺”的房号
房地产市场的变化，从一个侧面能很好地反映出。石景山区某在售项目负责人向21世纪经济报道表示，市场不太好的时候，很多买房人通过各种关系来询问，寻求打折;市场好的时候，这些“关系户”只求能够买到房，并不关心价格。
该人士有着近10年的操盘经验，在他看来，今年上半年市场最火的时候，似乎还没有如此。反而是最近，“为了保证摇上号，有些人愿意多出几万块钱”。
从表面上看，这种现象并非毫无由来。此前有媒体报道称，8月27日，门头沟区的“金地华晨”项目摇号，情景是“几百号人争一百套房子”。同日，昌平区的“万科翡翠公园”截至排日，有购房者因未能排上号而与销售人员争论。
这种情绪似乎已传染到二手房市场。链家地产青年路某门店经纪人向21世纪经济报道表示，该区域的一些优质小区，房源和购房者的比例多在1：5以上，有些小区根本没有房源。由于价格上涨较快，业主有着明显的惜售心态，部分业主坐地涨价。
链家研究院的报告指出，今年8月，“房源不足”、“资产配置荒”、“业主强势”是北京二手房市场上的热词。在某种程度上，8月的市场表现比3月(市场高点)更激进，成交价格呈“跳涨”态势，8月第四周(8月22日到28日)的成交均价为49102元/平方米。
对于房源的稀缺程度，该机构指出，8月第四周新增客源/新增房源为5.19，每套新增房源对应着5.19个需求。
受此影响，业主表现十分强势。8月第四周，北京新增二手房源挂牌价为51666元/平方米。大多数进行了调价，且在调价中，涨价占比高达80.2%。短短两个月的时间，增加了30多个百分点。
相比之下，为了在快速上涨的市场中控制购房成本，客户不得不加速决策，平均周度看房量持续下滑，成交周期明显缩短，成交量持续增加。
供应骤降的逻辑
今年以来，北京房地产销售规模不断攀高，到4月达到成交高点，随后的5月至7月，又因市场的自发调整逐渐下滑。到了8月，市场却出现“紧缺”的表象，令业界始料未及。
亚豪机构研究总监郭毅向21世纪经济报道表示，“抢房”的现象不太正常，其根本原因是市场供需关系发生了变化。
亚豪机构的统计显示，今年8月，北京商品房新增供应套数为4191套，环比骤降56.0%，创最近6个月以来的最低。若剔除商住类项目，8月纯商品住宅供应2011套，环比下降39.0%，为最近5个月以来的最低点。
相比之下，成交量的变化并不剧烈。上述机构的统计显示，8月北京成交商品房9327套，环比下降21.4%;剔除商住类项目后，纯商品住宅成交下降16.4%。
梳理历史数据可以看出，今年以来，北京新房成交套数始终高于新增供应套数，这造成新房库存不断减少，如今的去化周期已不足8个月。8月以来，新房供应量骤减，使得供应不足的局面进一步加剧。
对于供应骤减的原因，郭毅指出，上半年房企完成销售任务情况较好，在下半年的策略中，更加注重追求利润。因此，放缓销售节奏，几乎成为企业共同的选择。
“总部要求我们不要太快把房子卖完，一是损失利润，二是很难再拿到地。”上述项目负责人表示。
在京津冀协同发展战略和非核心功能疏解的指导思想下，近年来，北京房地产土地供应量逐年减少，供应土地的位置趋于“边缘化”。根据北京市国土局的数据，今年北京仅供应了7宗住宅用地。大多数企业面临“拿地无门”的局面，只能放缓项目的销售节奏。
这还不是最关键的。郭毅说，由于土地供应不足，土地价格不断上涨，北京商品房市场出现明显的“高端化”趋势。相比之下，刚需和改善产品的供应出现结构性缺口。而在需求端，这部分购房者恰恰是市场的主力。
因此，郭毅指出，“不是所有的项目都在‘抢房’，真正稀缺的是北京最后一批非‘地王’项目。”这部分新房项目的总价在1000万元以下，户型、设计等品质上佳，于是成为市场的首选。但因为供应量太少，才引发“抢房”现象。
二手房市场的升温，也是基于类似的逻辑。在新房供应不足、位置偏远的情况下，改善型购房者倾向于通过存量房来满足需求，于是大量涌入存量市场，并带来一系列的连锁反应。
改善需求抬头与投资心态
与供应端类似，需求方的结构也在发生变化。
多家机构的分析报告指出，在经历过房地产市场化改革的初级阶段后，如今市场中的改善型需求正在抬头，并占据越来越大的比例。这部分需求的支付能力强，对房屋的品质要求更高。
在北京本轮行情中，改善型需求被认为是一股重要力量，与改善型住宅供应短缺形成鲜明的对照。
数据显示，今年7月，北京90平方米及以下新建商品住宅的价格同比上涨10.8%，90-144平方米住宅价格同比上涨25%，144平方米以上住宅价格涨幅达到29.9%。
经济增长乏力、投资渠道缺乏的现实，也对需求方的心态产生影响。程女士坦言，此次买房的目的，除了给父母在京准备一个居所，还担心自己手上的现金贬值。近期房价上涨的消息，更让她急于出手。
郭毅表示，从配置资产的角度看，普通人的资产配置渠道不足，房地产仍然是最简单和有效的渠道。一旦股市不振，房价上涨，买房就成为资金避险的首选。
多数受访者指出，很难准确计算出北京市场中的投资性需求比例，但一旦具有资金保值的功能，就不可避免地带有投资属性。后者的追涨心态较为明显，也容易受到外界信息的影响。
链家研究院总结了8月北京二手房交易升温的逻辑链条，前半部分为“前期楼市热潮消耗大量房源 - 房源明显不足 - 股、汇、债市表现欠佳 - 房产作为主要的资产配置标的倍受追捧 - 供需矛盾趋紧 - 挂牌均价走高”，体现出大环境的影响。
后半部分为“业主强势调价(涨价) - 客户被迫接受价格 - 均价继续走高 - 为控制成本客户缩短决策周期、减少看房数量 - 去化加速、库存更加不足 -供需矛盾趋紧”，体现出追涨心态对市场波动的强化作用。
郭毅则对后市持乐观态度，理由在于，流动性过剩的局面正在改善。一方面，7月新增人民币贷款规模已经大幅降低;另一方面，部分银行收紧了房地产贷款的发放。因此，需求端的非理性恐慌或将有所缓解。
但对于供应端的缺口，多数受访者认为，仍然需要时间来进行弥补。短期的契机在于，传统的“金九银十”即将到来，有业绩需求的房企，或将在此时选择加快供应节奏。
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