任志强：房价的70%被政府拿走 上涨行情会延续至年底
来源：凤凰网
金融
摘要
在8月27日一场公开活动上，久未露面的任志强发表了对中国房地产市场2016年上半年的总结分析与下半年的预测展望。
以下是任志强的演讲摘录：
中央政府并不希望宏观经济继续出现下滑。政府也向来是GDP越往下掉的时候，越重视和越需要房地产拉动经济增长。房地产目前在中国经济里也确实起到了稳定增长的重要作用，并且维持了比去年更高的水平。
房地产今年在经济行业里增速并不高，但比重相当大。所以，房地产仍然是国民经济的支柱产业。不管你是否承认，房地产在经济里的“块头”就是这么大。
如果没有房地产，经济里的消费和金融等行业也会下挫。家居、家电和装修这三大消费行业与房地产密切相关，只要房地产往下掉，这些行业都可能出现亏损。
地方财政对土地出让金的依赖度也非常高，各个省份与房地产相关的财税收入占到地方财政的8成以上。因此也可以说，房价的70%都被政府拿走了。
今年初房地产的高速增长，与第一季度的信贷有直接关系。今年一季度1/3以上的信贷都进入到房地产行业，直接推动了房地产投资增速的增长。
二季度，特别是到7月份的时候，银行的主要贷款流向个人消费贷款，个人住房消费贷款转换成了开发商的资金，这让开发商的资金到位增速仍然保持在较高水平。
今年房地产销售行情相对特殊，从过往房地产市场变化来看，通常是销售回升，带动价格回升，进而投资开始增长。今年房地产市场的特征是销售、房价和投资同步上升，甚至房价是在销售之前上升。
总体来说，今年商场写字楼的库存是在持续增长，但住宅库存总量是在下降，部分热点城市的库存消化周期只有3到4个月，这是非常危险的，导致价格暴涨。
因为房价上涨过快，一些城市已经出台了限制性政策，尤其是限制土地供应。所以，今年房地产市场整体是上涨趋势，并且这一趋势会延续到年底。
今年房价之所以快速上涨，其中一个因素是流动人口，流动人口与常住人口的比例可以衡量一个城市的经济潜力，房价也会因为流动人口增加出现上涨。
北京、上海等一线城市，现在政府拼命把现有城市人口轰出去，不管是流动人口，还是城市人口。比如西城区要求几万人口搬出去，北京的主要城区都有搬出人口的任务。但并不意味着这些要求搬出人口的城市丧失了吸引人口的潜力。
深圳去年开始房价涨得非常厉害，这与城市工作年龄人口比例上升有关系。深圳是全国年轻化最高的城市，因为没有老年人去深圳，高素质的年轻人才去深圳工作。工作年龄人口比重对房价影响巨大。
对于想买房的人来说，房价收入比越低越好，但对房地产投资者来说，房价收入比越高越好。投资房产，一定要选择房价收入比差距最高的地区，如果房价收入比太低，房价永远涨不了，说明地区房子太多、需求太少。当房价收入比很高水平的时候，说明这些房产是投资品，房价收入比越高越值得投资，房价越高的地区房价涨得越快。
今年房价涨得快的另一个原因就是金融贷款。现在贷款下降是因为央行等监管机构已经开始限制购房的首付贷款，也就是加大限制首付款贷款。相应造成所谓的“去杠杆”，但房地产市场和买房是杠杆越高越好，而不是越低越好。
美国、香港等地的首付比例非常低，中国今年部分地区降到20%，但首付比例高的时候达到50%和70%，换句话说，相当于政府让老百姓别买房了。70%的首付，还贷款买什么房呢？
但无论如何，今年房地产市场情况整体会好于去年。如果今年房地产市场实现5%左右的增长，就会是历史上房地产销售量最灿烂的一年，之前房地产销售总量最高的年份是2013年，今年房地产市场销量有望超越。
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